Quels ont été les grands faits marquants de l'année 2024 sur le marché de l'immobilier en Europe ? H.R. : le marché de l'immobilier européen a connu une reprise modérée au cours de l'année passée. Si l'investissement immobilier a progressé de +15 % en 2024 par rapport à 2023(1), les volumes d'investissement ont toutefois été inférieurs de 36 % à leur moyenne décennale(1).

Autre fait marquant, et c'est un point important pour être souligné, pour la première fois, les bureaux ne sont pas arrivés en tête des volumes investis en immobilier d'entreprise en Europe. La logistique est désormais le premier secteur convoité par les investisseurs (26,7 milliards d'euros investis depuis le début de l'année 2024), suivi des bureaux (26,1 milliards d'euros) et du commerce (21,2 milliards d'euros)(1) .


Côté prix, avons-nous assisté à une augmentation ou à une baisse des valeurs vénales des biens immobiliers en 2024 et qu'en est-il du rendement ? H.R. : si l'on se réfère à l'indice de prix MSCI sur l'immobilier commercial en Europe, nous avons effectivement constaté, depuis le milieu de l'année 2022, des ajustements de prix sur l'ensemble des secteurs européens : -19 % en moyenne entre le 2e trimestre 2022 et le 3e trimestre 2023(1). L'indice affiche cependant une stabilisation depuis le début de l'année 2024, avec un ajustement de -0,6  % des valeurs vénales entre le 4e trimestre 2023 et le 3e trimestre 2024(1).

Cette stabilisation cache toutefois certaines disparités : alors que les secteurs de la logistique, de l'hôtellerie et du résidentiel enregistrent des progressions de prix depuis le début de l'année 2024 de respectivement +0,2 %, +0,2 % et +1,2 %(1), la correction du secteur des bureaux se poursuit avec une baisse de -2,7 % sur la même période(1).

Concernant les Sociétés civiles de placement en immobilier (SCPI), la correction qui est intervenue en 2024 a principalement concerné le secteur des bureaux et du commerce. Les secteurs de la logistique, du résidentiel et de l'hôtellerie ont, quant à eux, affiché une stabilisation généralisée de leurs valeurs vénales.

Si l'on s'intéresse au rendement locatif, il a renoué avec la hausse en début d'année 2024. Cette hausse a permis de compenser une partie des ajustements à la baisse des valeurs vénales. Avec la stabilisation des marchés obligataires et des taux immobiliers à court et moyen terme, un rebond significatif des prix semble peu probable. Les performances seront donc principalement tirées par la croissance des rendements locatifs.


Qu'en est-il du marché français ? Comment s'est-il positionné par rapport à ses homologues européens ? H.R. : si l'on compare la France avec les plus grands marchés d'Europe, c'est-à-dire l'Allemagne et le Royaume-Uni, on constate que le marché français est resté en retrait avec des volumes investis en baisse sur l'année 2024.

Ce léger décalage s'explique par les volumes d'investissement traditionnellement portés sur les bureaux. Les investisseurs sont restés attentistes face aux évolutions structurelles de ce secteur et à l'ajustement des prix dans des zones moins recherchées par les utilisateurs. Les volumes devraient d'ailleurs rester relativement faibles en attendant que les valeurs vénales se stabilisent dans la plupart des secteurs de bureaux.

Je prendrai l'exemple de La Défense, l'un des principaux quartiers d'affaires en Europe, qui souffre du changement structurel de la demande. Les livraisons importantes ces dernières années, couplées à une prudence des grands utilisateurs finaux (entreprises locataires), ont augmenté la vacance locative. Néanmoins, le faible nombre de livraisons attendues, la stabilisation du télétravail, l'amélioration des transports en commun et l'attractivité des loyers pourraient soutenir la demande des utilisateurs et permettre ainsi à l'offre neuve de s'écouler progressivement.


Quelles sont les perspectives pour les prochains mois ? H.R. : mon intime conviction est que 2025 sera une année qui offrira des opportunités dans l’investissement immobilier.

En termes de secteurs, compte tenu du niveau actuel de l'offre disponible sur le marché européen et de la demande, le secteur de la logistique devrait être le mieux positionné pour les prochaines années et la croissance des loyers devrait soutenir une augmentation des valeurs vénales relativement importante entre 2025 et 2029.

Les commerces de pied d'immeuble pourraient également offrir des opportunités intéressantes aux investisseurs, notamment dans le luxe et le discount, et ce, après un fort ajustement à la baisse de leurs valeurs locatives.

En ce qui concerne les bureaux, le niveau actuel et futur de l'offre devrait conditionner la reprise. Certains marchés conservent encore une offre importante qui pourrait prendre plus de 3 ans à être absorbée compte tenu du niveau historique de demande placée. C'est le cas de Rome, Manchester, Birmingham, Madrid ou encore La Défense. Le spectre des performances devrait donc être relativement large pour ce secteur. Pour autant, les quartiers centraux d'affaires, comme le 8e arrondissement de Paris, bénéficient d’une grande attractivité de la part des investisseurs et des locataires, ce qui s’est d’ailleurs traduit par une stabilité, voire une croissance des valorisations.


Abordons maintenant les fonds immobiliers BNP Paribas REIM. Quelles sont vos perspectives pour la SCPI Accès Valeur Pierre ? H.R. : cette SCPI, qui se compose majoritairement d’immeubles de bureaux à Paris, matérialise notre conviction dans le potentiel de ce secteur. Dans ce sens, nous avons poursuivi des travaux de modernisation du patrimoine de la SCPI Accès Valeur Pierre(2), avec plusieurs chantiers en cours, ce qui nous permettra d'avoir des loyers plus élevés sur le long terme. Il s'agit par exemple des travaux de restructurations des immeubles des rues d'Artois, Monceau et Colonnes du Trône à Paris.

En 2025, l'objectif est de recentrer le patrimoine vers les immeubles parisiens les plus performants tout en continuant à vendre ceux qui sont les moins bien localisés ou qui ne correspondent plus aux attentes des investisseurs. Cela permettra notamment de préserver le niveau de loyers et donc le rendement de la SCPI.


La SCPI Accimmo Pierre a connu 3 décotes depuis le mois de juillet 2023. Sa stratégie a-t-elle évolué ? H.R. : cette SCPI a en effet subi des corrections de valeurs importantes, à l’image des tendances observées sur le marché français, notamment celui des bureaux en périphérie. Face à cela, nous avons décidé d’accélérer le rythme de la diversification du patrimoine de la SCPI Accimmo Pierre(3) au profit de secteurs alternatifs, tels que l'hôtellerie, la santé et la logistique et de réduire ainsi, à moyen terme, son exposition au secteur des bureaux de 70 % à 50 %.

Nous modernisons en parallèle son patrimoine. C’est l’une de nos priorités dans la mesure où cela permettra de maintenir l’attractivité locative des immeubles et donc un niveau de distribution satisfaisant dans le temps pour les investisseurs. Nous effectuons donc des travaux qui respectent notamment les conditions du label ISR de la SCPI et du décret Tertiaire 2030 qui rendent nécessaire la réduction de la consommation énergétique des bâtiments de plus de 1 000 m2.


Qu’en est-il de l'Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) BNP Paribas Diversipierre ? H.R. : je suis heureux de partager avec vous le fait que la valeur liquidative de cet OPCI s’est stabilisée en fin d’année. Les experts immobiliers externes du fonds ont confirmé les valeurs vénales des actifs du fonds et la performance est redevenue positive au 4e trimestre 2024.

Pour l'année 2025, nous avons décidé de renforcer la part allouée à l'immobilier "physique" dans le portefeuille de l'OPCI BNP Paribas Diversipierre(4), avec une stratégie qui consiste à se positionner sur les secteurs géographiques les plus porteurs. La performance se fera via le rendement du portefeuille et l'indexation des loyers. La baisse des taux d'intérêt devrait en outre redynamiser le marché de l'investissement et soutenir ainsi les valeurs de l’ensemble du portefeuille.

Quant à la partie allouée aux titres financiers de la poche financière de l’OPCI, les obligations de foncières ou d’entreprises devraient bénéficier à moyen terme de la poursuite de la baisse des taux et générer ainsi un rendement positif régulier au sein de cette poche.

Depuis le 15 juillet 2024, le montant des commissions de souscription (droits acquis au fonds) a été baissé à 0 %.



La pierre papier est un investissement axé sur le rendement. Comment se présente-t-il pour 2025 et à plus long terme ? H.R. : en 2024, les rendements de nos fonds immobiliers ont connu une évolution en phase avec le marché : la tendance baissière de l'année 2023 s’est poursuivie sur la première partie de l’année, suivie d'une 2e phase marquée par une stabilisation des valeurs, notamment sur les secteurs alternatifs et les bureaux situés dans les quartiers centraux d'affaires. Les Taux d'occupation financiers (TOF) sont restés globalement stables.

Pour 2025, la priorité reste une gestion active de nos portefeuilles, que ce soit en termes de location que de renouvellement de nos baux ou d’arbitrages. Notre objectif est clair : maintenir des niveaux de distribution stables. Cela se traduit aussi par des travaux pour améliorer les services ainsi que les performances environnementales de nos biens immobiliers. Quant à nos autres biens immobiliers, qui ne correspondent plus à nos stratégies, ils feront l'objet de cessions.

Nous œuvrons ainsi à diversifier nos portefeuilles pour en accroître la robustesse tout en nous positionnant sur des secteurs offrant de belles perspectives de revalorisation des loyers : la logistique, la santé, l'hôtellerie, les loisirs et les bureaux centraux.



• Ce document intègre des éléments d’information produits par la recherche de BNP Paribas Real Estate Research. Il a notamment vocation à donner une lecture des tendances de marché issues des travaux d’analyse de l’équipe recherche et ne représente pas un conseil en investissement de la part de la société de gestion BNP Paribas REIM France.

• L’investissement dans un OPCI et/ou une SPCI est un placement à long terme (minimum 8 ans pour un OPCI et 10 ans pour une SCPI).
Il doit être adapté à votre objectif patrimonial dans une optique de diversification.
Il est important de connaître les risques liés à un investissement immobilier, notamment le risque de faible liquidité des parts. La valeur et les revenus des parts d’un OPCI ne sont pas garantis. Ils évoluent à la hausse comme à la baisse en fonction des fluctuations des marchés immobiliers et financiers. Le capital investi n’est donc pas garanti, ni le versement des revenus.
L’investissement dans les parts d’OPCI présente notamment un risque de perte totale ou partielle en capital.




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(1) Source : Département Recherche de BNP Paribas Real Estate.
(2) La Société de placement immobilier Accès Valeur Pierre est gérée par BNP Paribas Real Estate Investment Management France, Société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). La SCPI Accès Valeur Pierre ne garantit ni le capital ni les revenus. Avant d’investir dans la SCPI Accès Valeur Pierre, vous devez lire attentivement le Document d'Informations Clés (DIC), disponible sur le site www.reim.bnpparibas.fr et sur le site de l’Autorité des marchés financiers www.amf-france.org.
(3) La Société de placement immobilier Accimmo Pierre est gérée par BNP Paribas Real Estate Investment Management France, Société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). La SCPI Accès Valeur Pierre ne garantit ni le capital ni les revenus. Avant d’investir dans la SCPI Accimmo Pierre, vous devez lire attentivement le Document d'Informations Clés (DIC), disponible sur les sites www.reim.bnpparibas.fr et sur le site de l’Autorité des marchés financiers www.amf-france.org.
(4) L'Organisme de placement collectif en immobilier BNP Paribas Diversipierre est un OPCI constitué sous la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) gérée par BNP Paribas Real Estate Investment Management France, Société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). L'OPCI BNP Paribas Diversipierre ne garantit ni le capital ni les revenus. Avant d’investir dans l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, vous devez lire attentivement le Document d'Informations Clés (DIC), disponible sur le site www.reim.bnpparibas.fr et sur le site de l’Autorité des marchés financiers www.amf-france.org.


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